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合同藏匿延期交房的貓膩?開發商寧願不賣房子也不更改合同條款

綜合淘派app 華商網-華商報 2021-03-15 07:23:17
[摘要]購房者與開發商之間因逾期交房、逾期辦證而產生的矛盾糾紛並不罕見,購房者往往在採取溝通等方式維權無果後,會選擇通過法律手段來維權。

  購房者與開發商之間因逾期交房、逾期辦證而產生的矛盾糾紛並不罕見,購房者往往在採取溝通等方式維權無果後,會選擇通過法律手段來維權。但進入司法程序後,不少人才發現與開發商簽訂的合同中存在對自己不利的條款,權益無法得到維護。

  據瞭解,《商品房買賣合同》案件大多集中在因合同套路逾期交房或逾期辦理房產證的糾紛,有的購房者起訴後根本無法獲得賠償;而現實情況是,即便是購房者意識到合同條款對自己不利時,開發商也不會同意更改合同。

  消費投訴

  交房七年未辦理房產證

  業主獲賠276.87元

  2009年6月14日,市民李軍(化名)購買了位於西安市蓮湖區的一套商品房,總價27萬餘元。李軍與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關於產權登記約定:出賣人應當在商品房交付使用後365個工作日內,將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人原因,買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書,買受人不退房,出賣人按照已付房價款的0.1%向原告支付違約金。合同簽訂後,李軍支付了全部購房款,並於2013年5月18日收房使用。

  房屋交付後,開發商因驗收標準改變等原因未能按約定辦理產權登記。因遲遲無法辦理房產證,李軍於2020年起訴開發商要求對方支付違約金,並在項目首次登記備案後30天內辦理涉案房屋所有權登記手續。

  法院認為,雙方簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示,且不違反法律及行政法規的禁止性規定,合法有效。開發商於2013年5月18日將案涉房屋交付原告,按照約定應在該日後365個工作日內將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案,但被告至今未能履行該項義務,已構成違約,應按照原告已交房款276870元的0.1%向原告支付違約金276.87元,並立即將辦理商品房權屬登記需要由其提供的資料報送產權登記機關進行登記備案。至於原告要求被告在完成涉案項目首次登記備案後30天內,協助原告辦理涉案房屋所有權登記手續,並提供必要的證明文件配合辦理案涉房屋權屬登記證書的請求,因案涉項目尚未辦理初始登記,本院對此不予處理。

  因此,法院判決開發商立即將辦理商品房權屬登記需要由被告提供的相關材料報送產權登記機關進行登記備案,並賠償逾期辦證違約金276.87元。

  購房者認為合同條款不公平

  開發商寧願退款也不改合同

  2020年11月,市民傅先生看上了位於西安市科技一路高新芳華小區的一套房子,並於11月8日與開發商簽訂了認購協議(以傅先生妻子的名義簽訂)。認購協議顯示,傅先生所購買的房子折扣後總價85萬餘元,之後傅先生交納了全額房款。

  幾天後,傅先生在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時,發現部分條款對買方不公平。如第十二條關於逾期交付責任的約定中,有關於“出賣人應按照本合同約定的期限向買受人交付房屋,但為了保障該商品房的交付質量,買受人同意給予出賣人90日的交付延展期,即出賣人在交付延展期內交房的,亦不視為出賣人逾期交房。”“買受人不解除合同的,出賣人自交房延展期屆滿後次日起至實際交付之日止按日向買受人支付已交房款萬分之一的違約金,但該違約金最高不超過買受人已付購房款的1%”的約定。

  傅先生認為,這兩條約定明顯對買方不利。“逾期90天內不算逾期”“逾期違約金最高不超過買受人已付購房款的1%”的約定相當於免除開發商部分逾期違約責任。發現這一問題後,他和妻子起初希望更改相關條款,但銷售人員説合同是定製的,所有購房者都簽訂這樣的合同,內容不能更改,由於協商未果,他沒有簽訂《商品房買賣合同》。

  經過多次溝通,開發商曾提出總價優惠的方案,但雙方最終未達成一致。傅先生認為合同存在霸王條款,也向市場監管部門提出投訴,但市場監管部門認為並不存在這樣的問題。最終,開發商給傅先生退了款。

  因約定辦證時間尚未起算

  業主起訴開發商辦證、索賠被駁回

  2014年,西安市民徐先生購買了位於西安市緯二十八街頤馨雅苑小區的一套商品房,當時該項目手續齊全。《商品房買賣合同》約定,出賣人應當在商品房交付使用後並由相關部門核發有關文本文件之日起360日內,將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,雙方同意按下列第3條處理:出賣人在買受人提出退房要求之日起60日內將買受人已付房款退還給買受人,並按實際已付房款的1%賠償買受人損失。合同落款頁註明:本合同可選項條款內容由買賣雙方協商確定,提請雙方確認無異後再行簽字蓋章。

  合同簽訂後,徐先生支付了房款。2015年,雙方辦理房屋交接手續,但房產證一直沒辦下來。2018年,徐先生等200餘户業主起訴開發商,要求辦理房產證以及賠償違約金。

  開發商辯稱,雙方合同約定的辦證時間是“交房後並由相關部門核發有關文本文件之日起360日內”,但目前有關文件相關部門還未核發(規劃合格證和竣工驗收備案表未核發),雙方約定的辦證時間尚未開始起算。

  法院認為,雙方約定的辦證條件為“交房後並由相關部門核發有關文本文件”,但截至開庭時相關部門未予核發規劃驗收合格證及竣工驗收備案表,合同約定的條件尚不具備。且以上條款內容下方劃線明示、合同落款頁亦加註文字提醒原告注意,應視為雙方對辦證期限的特殊約定,應為有效。因此,原告訴請要求被告履行協助辦證義務並支付逾期辦證違約金,法院不予支持。

  法院宣判後,業主提出上訴被二審法院駁回,隨後又向陝西高院申請再審也被駁回。

  記者走訪

  各售樓部都有合同範本公示

  但銷售人員均稱合同不能改

  近日,華商報記者採訪了多名購房者發現,大多數購房者在選房時都是更多關注項目的地理位置、房價、交通情況等,極少數人會在交定金前會關注合同條款內容,更有不少已經買房的人稱,他們在簽訂《商品房買賣合同》時,是在空白頁上簽名、蓋章的,而且置業顧問都會説合同條款不能改。

  針對在交定金、付款前是否可以查看《商品房買賣合同》,以及合同條款是否可以更改這些情況,華商報記者近日以購房者身份走訪了西安部分樓盤。

  記者發現,各售樓部都有合同範本公示可以翻閲,但銷售人員都表示合同條款不能更改,甚至有銷售人員説,即便房子不賣,開發商也不會改合同。

  業內分析

  現在統一制式合同限制開發商

  但要當心補充條款有坑

  從事十餘年商品房銷售工作的劉明(化名)表示,俗話説“賣家總比買家精”,與開發商相比,購房者還是青澀一些,體現在購房合同上時主要是用詞方式。以前,商品房買賣合同管理不那麼嚴格,開發商往往會通過模稜兩可的用詞大玩文字遊戲,以達到降低企業風險的目的,遇到糾紛,購房者的權益難以保障。要知道,“交房××日內提交房屋產權所用資料”與“交房××日內辦理房屋產權證”存在重大差異,更不要説“交房後並由相關部門核發有關文本文件之日起××日內辦房產證”這種明顯屬於套路的條款。購房者除非是從事法律行業工作的人,否則很難會注意到這些細微差別。即便注意到,絕大多數開發商會以種種理由拒絕更改合同條款。

  劉明説,從2019年開始,房管部門加強了對《商品房買賣合同》的管理,要求企業必須使用官方提供的制式合同。首先,合同關於辦理房屋產權證這一項變為固定格式(交房××日內取得房屋產權所有權證書),很大程度上保障了購房者的權益。

  劉明表示,雖然制式合同對開發商草擬合同產生了諸多限制,但新版合同對違約責任大小及一些補償內容是需要買賣雙方協商補充的(合同中的空白處),依然有開發商通過補充條款降低自己的責任風險。另外,目前還存在讓購房者簽訂空白頁的情況,購房者拿到的合同條款是否與看到的條款是一樣的。否則一旦日後發生糾紛,開發商很可能以購房者同意為藉口來推脱責任。

  律師説法

  應留心合同中特別提醒條款

  違約責任過低可向司法機關申請調整

  陝西保羣律師事務所律師宋偉表示,在以前,房產市場管理不太嚴格的時期,會出現類似於“交房後並由相關部門核發有關文本文件之日起××日內辦房產證”“××個工作日內將辦理權屬登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”的條款可以説是合同中的一種套路,它實際上規避了合同一方的責任。在司法實踐中,類似這種格式條款如果有提示(底部劃線、加黑提示),買方簽字確認了,法院會認定買方同意了這一條款,但因目前房管局通知合同樣式,明確了多場期限內辦理產權登記,類似這些套路已經規避,但買賣雙方約定的違約責任是否公平仍需注意。

  宋偉建議,無論是在商品房買賣或其他買賣行為中,雙方在簽訂合同時,尤其要注意合同中特別提醒(底部劃線、加黑提示或手寫)的條款或約定,確定這些被特別提醒的條款是否對自己有利。

  他山之石

  逾期交房、逾期辦證產生糾紛統一判罰尺度

  違約金過低可申請調整

  2020年6月,江西省高級人民法院印發《江西省高級人民法院開發商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》,從商品房交付條件、商品房交付於接收、逾期交房違約金的調整、逾期辦證的認定、逾期辦證違約金的調整、開發商免責情形、訴訟時效等方面,統一全省法院審理此類案件的法律適用標準和裁判尺度。

  ●關於逾期交房:

  對於商品房交付條件,開發商向購房人交付的房屋應當經過建設工程竣工驗收合格並已完成建設工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高於該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低於該標準的,按該標準認定。

  另外,合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三(均含本數)範圍內的,開發商主張約定過高請求調整的,原則上不予支持。購房人認為該約定低於其實際損失請求調整並舉證證明的,可按實際損失予以調整。

  合同約定的逾期交房違約金每日標準低於萬分之一或高於萬分之三的,當事人請求調整的,可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則,酌情調整到日萬分之一至萬分之三的範圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理,無需調整的除外。

  合同約定的逾期交房違約金並非以日為標準計算,而是按購房款固定比例計算的,應根據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的,可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款,逾期交房違約金按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數額或損失賠償計算方法的規定處理。

  合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的,認定的違約金數額遠超該限額的按認定的違約金數額確定。

  ●關於逾期辦證:

  關於逾期辦證違約金的調整,開發商交房和辦證均構成逾期時,購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的,應予支持。

  合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五(均含本數)範圍內的,開發商主張約定過高請求調整的,原則上不予支持。購房人認為該約定低於其實際損失請求調整並舉證證明的,可按實際損失予以調整。

  合同約定的逾期辦證違約金每日標準低於萬分之零點五或高於萬分之一點五的,當事人請求調整的,可結合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經濟發展等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則,酌情調整到日萬分之零點五至萬分之一點五的範圍內。對方當事人舉證證明約定的違約金合理,無需調整的除外。

  合同約定的逾期辦證違約金並非以日為標準計算,而是按購房款固定比例計算的,應根據《中華人民共和國合同法》對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數額極低的,可認定為開發商免除或限制自己責任的無效格式條款,逾期辦證違約金按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規定處理。

  合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的,認定的違約金數額遠超該限額的,按認定的違約金數額確定。 華商報記者 張成龍



來源:華商網-華商報

編輯:田媛

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